张振勇副会长为建行济南分行做《我国房地产市场转型与住房租赁市场的发展》专题讲座

2021年7月20日，受中国建设银行济南分行邀请，山东省行为科学学会副会长张振勇副教授为广大学员做了《我国房地产市场转型与住房租赁市场的发展》专题讲座，受到学员们的一致好评。此次讲座张教授从我国房地产市场的现状、我国房地产市场转型、国外住房租赁市场情况、我国住房租赁市场的实践四个方面进行讲解。

首先，张教授分析了当前我国房地产市场现状：一是房价水平处于高位；二是房地产投资占比太高；三是成交结构不合理，买新多买旧少；四是人们住房观念重交易轻租赁。造成这一现状的根源是房价处于高位，张教授从房地产区位、实物、权益三个方面分析了影响房地产价格的自身因素，从银行信贷、土地供给、人口因素、居民收入、房地产税、利率变化、汇率变化等七个方面分析了影响房地产价格的外部因素，并深刻分析了房地产供求对房地产价格的影响机制。

接着，张教授以近几年来我国的房地产市场出现的变化，即从供不应求到供给过剩、从卖方市场到买方市场、从投资回报率高到投资回报率低、从升值空间大到升值空间小，指出我国房地产市场已经逐渐从买卖为主过渡到租购并举，我国房地产的主要矛盾已经从人民群众对住房不断增长的需求与落后生产（供给能力）的矛盾转变为人们对美好住房需求与住房市场不平衡、不充分的发展之间的矛盾。因此当前住房租赁业务的发展，既是房地产行业发展的大趋势，也是房地产企业顺应潮流，进行转型升级的重大机遇。

然后，张教授详细分析了国外住房租赁市场的情况，并选取了两个典型的国家：美国和日本，强调美国通过大力发展REITs（房地产投资信托基金）来促进住房租赁市场的繁荣，日本通过市场的力量合理配置资源，让更多主体参与到市场竞争中来，从而确保更加多元化的住宅供给渠道，并推动租赁市场繁荣。对于国外的住房租赁企业的介绍，选取了美国EQR公司和日本大东建托，对他们的营运模式和盈利模式进行了介绍，希望能够通过研究国外优秀公司的发展模式来探求我国住房租赁企业发展的路径。

最后，张教授把目光聚焦于当前我国住房租赁市场的热点——长租公寓和住房租赁服务平台。张教授首先介绍了几个典型的长租公寓项目，分析了长租公寓的盈利模式、支出成本、商业模式及市场趋势，指出集中式公寓凭借自身优越的用户租赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。然后张教授介绍了住房租赁服务平台的发展情况，第一类是纯平台的“流量批发商”，主要是： 58同城、安居客、房天下等，第二类是传统房屋中介发力线上，主要是贝壳找房、房车宝等，第三类是平台延伸型，主要是支付宝、京东、建行等，并分析了他们的优缺点，指出建行应该整合资源建立租赁房源共享系统。最后张教授以自己的亲身实践介绍了大学毕业生住房租赁服务平台www.zhaohaofang.cn（找好房网）的建设。遵循为大学毕业生服务的用户理念，该平台精心设计了”为您找好房”小程序，开通“租好房”公众号，以打造真房源、毕业生租房零佣金、打造生活社区（如求职、交友、学历提升等）为特色，彻底解决大学毕业生的租房痛点。张教授指出，住房租赁企业应该抓住目标客户租房的痛点才能不断发现市场机遇，扩大市场份额。

张教授此次讲座内容涵盖房地产市场转型和住房租赁市场管理，内容涵盖面广，针对性强，旨在让广大房地产从业人员重视住房租赁业务，在租赁服务上下功夫。整堂讲座，张教授讲解思路清晰，逻辑缜密，深入浅出，通俗易懂并且风趣幽默，获得了在座学员们的的热烈掌声。